КОНТЕКСТ

«Особенность челябинского рынка в том, что цены на жилье были серьезно завышены, как, впрочем, и во многих других крупных городах страны. Отсюда и падение. То, что существует сейчас, - это вполне справедливая цена. Естественно, она начнет постепенно повышаться. О том, когда - сказать трудно. В нашей ситуации любые прогнозы, словно гадание на кофейной гуще. Стоит только вспомнить прошлое лето и весну, когда большинство игроков рынка недвижимости строило планы о 50-80% прироста стоимости жилья. В то время как весной 2008 года падение стоимости жилья на челябинском рынке в целом составляло до 4-5% ежемесячно. Летом падение сократилось до 2%. Дно цен на недвижимость обозначилось в августе-сентябре 2009 года. С лета 2008 года объем предложений вырос в 2 раза по сравнению с летом 2007 года. Весной 2009 года объем снизился в 1,5 раза, что связано с выжидательной позицией продавцов недвижимости, которые рассчитывают на грядущее повышение цен. Спрос на недвижимость был минимален осенью-зимой 2008 года, весной начал расти. По последним данным, средняя стоимость на вторичном рынке составляет 35942 рублей. Это цена предложений - ожиданий продавцов. Стоит отметить, что в начале сентября эта «цена ожиданий» начала медленно расти, что означает оптимистичный настрой продавцов недвижимости. Что касается стоимости по итогам реальных сделок, в данный момент они остановились, наступила стагнация, которая может продержаться от пары месяцев до полугода. Нужно сказать и о том, что рынок ипотеки сейчас оживился. Причина, как ни странно, именно в кризисе. За год стоимость квадратного метра на вторичном рынке упала на 28.76%. Проценты на кредиты росли, выдавалось их мало, но когда банки почувствовали новую волну заемщиков, ставки снова снизились. Теперь кредиты вполне доступны людям со средним доходом в 20 000 рублей на взрослого члена семьи, так как из-за падения цен на жилье сумма кредита, необходимого для покупки квартиры, уменьшилась, а, соответственно, уменьшился и ежемесячный платеж по кредиту (а это, пожалуй, показатель даже более важный, чем процентная ставка)».

«Основой для роста цен на рынке недвижимости были инвестиционные ожидания и дефицит предложений. На сегодняшний день средние цифры по городу для вторичного и строящегося жилья - 32191 и 31968 рублей за 1 квадратный метр соответственно. Цены с небольшими колебаниями держатся на этом уровне с середины июля. Если говорить об уровне предложений, то в последнее время желающих продать жилую недвижимость в Курчатовском и Калининском районах города Челябинска стало гораздо больше: 26,4% и 20,85% от общего числа (прежде лидерами по количеству предложений были Металлургический и Ленинский районы). Резюмируя, можно сказать, что цены заморозились, однако тенденций к росту пока нет, к падению тоже. В целом, в финансовом секторе закончилась «лихорадка», и «ледник пошел» навстречу заемщикам: увеличиваются объемы кредитования, однако снижать ставку пока никто не спешит. Так, по нашим данным, средняя ставка по выданным ипотечным кредитам находится в районе 14,5% годовых. Вести речь о сокращении спроса, росте предложения и снижении объемов строительства не считаю необходимым, потому что это очевидно. Интересно другое. Рынок недвижимости - всего лишь один из секторов реальной экономики, пусть и со своей спецификой и тесной взаимосвязью с рынком финансов. А значит, будет ли он падать или расти, целиком зависит от экономической ситуации в регионе. В связи с индустриальной историей края можно сказать, что экономические потрясения коснулись Челябинска и области сильнее, нежели всей остальной России».

«В Челябинске наибольшую активность проявляют покупатели новостроек. Как и в столице, они отдают предпочтение домам высокой стадии готовности. В сегменте вторичного жилья спрос в основном сосредоточен на наиболее востребованной недвижимости эконом-класса - одно-, двухкомнатных квартирах и комнатах. В целом, застройщики Челябинска оказались в более благоприятном положении, чем их другие российские коллеги: цены на новостройки с начала 2009 года сократились не более чем на 3-6%. На вторичном рынке недвижимости менее всего с начала года подешевели квартиры эконом-класса, отличающиеся удачным расположением, максимально готовые к проживанию с технической и юридической точки зрения, потенциально не нуждающиеся в серьезном ремонте. Стоимость типичной однокомнатной квартиры (43 кв.м.) на первичном рынке недвижимости сегодня составляет 1200-1600 т.р. в зависимости от района, двухкомнатной (60 кв.м.) - 1650-2300 т.р., трехкомнатной (75 кв.м.) - 2100-2600 т.р. На вторичном рынке цена типичной однокомнатной квартиры в панельном доме (97 серия) колеблется от 1150 до 1600 т.р., двухкомнатной - от 1550 до 2300 т.р., трехкомнатной - от 1700 до 2600 т.р. В данный момент в регионе наблюдается стабилизация цен. Корректировка цен во втором полугодии 2009 года будет незначительной, при этом возможны колебания как в положительную, так и в отрицательную стороны. Объективных предпосылок к снижению цен в настоящее время нет. Сегодня можно говорить об активизации «отложенного» спроса со стороны потребителей, которые планировали приобрести квартиру в новостройке, но под влиянием общих тенденций рынка и слухов о возможном «обвале цен» предпочли отложить совершение сделки. Данная категория спроса возвращается на рынок, объективно оценивая свои преимущества: ценовую стабилизацию, хороший выбор квартир, готовность к торгу со стороны предложения. В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента (особенно за счет значительного - почти в 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем - роста доли альтернативных покупок).